El Mercado Inmobiliario en EUA (2)

En un post reciente hablamos del mercado inmobiliario en EUA, el cual sigue siendo la principal fuente de preocupación en lo que se refiere al posible comportamiento futuro de la economía norteamericana. De hecho, la semana pasada este tema llegó incluso a reflejarse en una excelente portada del semanario The Economist, en donde diversos artículos abordaron la difícil situación por la que está atravesando este sector en EUA y en otros países, y en donde se evaluaron algunos de los posibles escenarios futuros para el sector.

Sobre este tema, y para darse una idea de la magnitud del problema, es importante ver que dijo Ben Bernanke, el Presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, en su testimonio de hoy frente al Congreso:

The principal source of the slowdown in economic growth that began last spring has been the substantial correction in the housing market. Following an extended boom in housing, the demand for homes began to weaken in mid-2005. By the middle of 2006, sales of both new and existing homes had fallen about 15 percent below their peak levels. Homebuilders responded to the fall in demand by sharply curtailing construction. Even so, the inventory of unsold homes has risen to levels well above recent historical norms. Because of the decline in housing demand, the pace of house-price appreciation has slowed markedly, with some markets experiencing outright price declines

The near-term prospects for the housing market remain uncertain. (...) sales of new homes have fallen, and continuing declines in starts have not yet led to meaningful reductions in the inventory of homes for sale. Even if the demand for housing falls no further, weakness in residential construction is likely to remain a drag on economic growth for a time as homebuilders try to reduce their inventories of unsold homes to more normal levels.

Developments in subprime mortgage markets raise some additional questions about the housing sector. Delinquency rates on variable-interest-rate loans to subprime borrowers, which account for a bit less than 10 percent of all mortgages outstanding, have climbed sharply in recent months. The flattening in home prices has contributed to the increase in delinquencies by making refinancing more difficult for borrowers with little home equity. (...) As a result of this deterioration in loan performance, investors have increased their scrutiny of the credit quality of securitized mortgages, and lenders in turn are evidently tightening the terms and standards applied in the subprime mortgage market. (...) The ongoing tightening of lending standards, although an appropriate market response, will reduce somewhat the effective demand for housing, and foreclosed properties will add to the inventories of unsold homes.

Así, lo que plantea Bernanke es básicamente el inicio de una cadena de eventos que eventualmente podrían llevar a una recesión económica en EUA: es decir, la caída inicial en la demanda se ha empezado a traducir en un aumento en el stock de vivienda y en una caída en el precio de las mismas, el boom crediticio previo (poco regulado) empieza ha reflejarse en situaciones de incumplimiento de pagos y moratoria; la caída en el precio de la vivienda impide a estos deudores refinanciar su deuda por lo que se agudizan las situaciones de moratoria; esto a su vez lleva a ajustes en el crédito por parte de las instituciones financieras, las cuales son más estrictas en el otorgamiento de préstamos y porque ahora deben destinar recursos en forma precautoria para prevenir posibles situaciones de default, esta situación reduce aun más la demanda por vivienda, esto aumenta el stock de vivienda existente y disminuye la construcción de nueva vivienda con sus consecuentes efectos negativos en producción y empleo; sin embargo, a pesar de la reducción en la construcción de nueva vivienda, la aun mas reducida demanda de vivienda da lugar a un incremento en el stock de viviendas, lo que reduce su precio, etc. etc.

Si ustedes se preguntan por qué el sector de la vivienda en EUA está causando tal interés en estos momentos, quizá deban ponderar lo que ya mencioné en otro post en el sentido de que este sector parece ser un muy buen indicador adelantado del desempeño futuro de la economía norteamericana en su conjunto. Si la evidencia presentada en dicho post no les pareció muy convincente, pueden ver también este excelente gráfico preparado por el bloguero conocido como Calculated Risk (CR):

Este gráfico muestra como las recesiones macroeconómicas recientes en EUA (identificadas por los segmentos en gris) usualmente han estado antecedidas por contracciones importantes en el sector de la vivienda (la única excepción es la reciente recesión de 2000, que fue más bien causada por una contracción en la inversión). Nótese también la muy fuerte reducción en la construcción de vivienda nueva en los últimos meses, que parecería anticipar una nueva contracción macroeconómica.

Por otro lado, además de lo arriba señalado, el tipo de razonamiento circular al que hizo referencia Ben Bernanke en su testimonio, es precisamente lo que explica la relevancia del sector vivienda como un factor explicativo del comportamiento macroeconómico. Sin embargo, a todo lo anterior debemos agregar un factor que no había estado presente en otras recesiones: el tema del mercado subprime y la muy elevada posibilidad de estar frente a una contracción importante del crédito al sector privado (es decir, de lo que se conoce como credit crunch). Ufff....